Você encontrou o ponto, negociou o aluguel e recebeu o contrato para assinar. O documento é longo e vem apresentado como "padrão". É nessa hora que vale parar e ler.
A locação de imóvel comercial segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ela deixa bastante espaço para as partes negociarem. O que não for negociado antes fica valendo durante todo o contrato. A seguir, os pontos que merecem atenção.
1. Prazo e direito à renovação
Quem investe em um ponto quer poder ficar. A lei garante ao locatário o direito de renovar o contrato, desde que três condições estejam presentes ao mesmo tempo (art. 51):
contrato escrito e com prazo determinado;
prazo mínimo de cinco anos, no contrato ou na soma de contratos escritos seguidos;
exploração do mesmo ramo há pelo menos três anos.
O direito não é só do comércio. A lei o estende a indústrias e a sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, o que alcança as sociedades de prestação de serviços (art. 51, § 4º).
Dois cuidados. Um contrato de três anos, sozinho, não dá direito à renovação. E a ação para renovar tem prazo: deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Quem perde essa janela perde o direito.
2. Multa por saída antecipada
Durante o prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta. O locatário pode devolvê-lo, pagando a multa prevista. Essa multa é proporcional ao tempo de contrato já cumprido (art. 4º).
Confira como o contrato calcula esse valor. A exceção são os contratos em que o proprietário constrói ou reforma o imóvel sob medida para o locatário. Neles, a multa pode chegar à soma dos aluguéis que faltam (art. 54-A).
3. Reajuste e revisão do aluguel
O índice de reajuste é escolhido pelas partes. Vale verificar qual é, de quanto em quanto tempo se aplica e o que acontece se ele deixar de existir.
Além do reajuste anual, a lei permite a qualquer das partes pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de contrato, para ajustá-lo ao valor de mercado (art. 19).
4. Garantia: só uma
O proprietário pode exigir caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento. Mas apenas uma dessas modalidades em cada contrato. Exigir duas é causa de nulidade (art. 37, parágrafo único).
Se a garantia for fiança, atenção ao alcance. Salvo previsão diferente no contrato, ela vale até a devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39). Quem assina como fiador precisa saber disso.
5. E se o imóvel for vendido?
Se o proprietário vender o imóvel, o comprador pode encerrar a locação, com 90 dias para a desocupação. Para evitar isso, a lei exige três requisitos (art. 8º):
contrato por prazo determinado;
cláusula de vigência em caso de venda;
averbação do contrato na matrícula do imóvel.
Sem o último passo, a cláusula não protege. O locatário tem ainda preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27). Para fazer valer essa preferência sobre o imóvel, o contrato também precisa estar averbado (art. 33).
6. Reformas e benfeitorias
Quase todo ponto comercial pede obra. Pela regra da lei, as benfeitorias necessárias são indenizáveis, e as úteis também, se autorizadas. Mas a própria lei permite que o contrato disponha de outra forma (art. 35).
Na prática, a maioria dos contratos traz cláusula pela qual o locatário renuncia a qualquer indenização. O Superior Tribunal de Justiça considera essa cláusula válida (Súmula 335). Se o investimento na reforma for alto, este é o momento de negociar: carência, abatimento no aluguel ou prazo mais longo.
Lembre-se de que qualquer modificação no imóvel depende de autorização prévia e escrita do proprietário (art. 23, VI).
7. Quem paga o quê
Pela lei, impostos e taxas do imóvel cabem ao proprietário, salvo disposição contrária no contrato (art. 22, VIII). Quase sempre há disposição contrária, e o IPTU passa ao locatário.
No condomínio, a divisão é esta: despesas ordinárias com o locatário, extraordinárias com o proprietário (arts. 22, X, e 23, XII). Obras estruturais e fundo de reserva são exemplos de despesas extraordinárias.
8. O imóvel serve para a sua atividade?
Antes de assinar, confirme se a atividade é permitida naquele endereço. Zoneamento, alvará, auto de vistoria dos bombeiros e convenção do condomínio podem impedir o funcionamento. O contrato pode prever o que acontece se a licença não sair.
Verifique também se o contrato permite ceder ou sublocar o espaço. Sem consentimento escrito do proprietário, isso é proibido (art. 13).
9. A devolução começa na entrada
O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Um laudo de vistoria de entrada, com fotos e assinado pelas duas partes, é a prova desse estado.
Na prática
Contrato "padrão" é ponto de partida. Prazo, multa, garantia, benfeitorias e averbação são negociáveis, e o momento de negociar é antes da assinatura.
Perguntas frequentes
Quando o locatário tem direito à renovação do contrato?
Quando o contrato é escrito e por prazo determinado, soma ao menos cinco anos e o locatário explora o mesmo ramo há três anos ou mais. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Como é calculada a multa por sair antes do prazo?
Ela é proporcional ao tempo de contrato já cumprido. A exceção são os contratos de imóvel construído ou reformado sob medida.
O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A lei admite uma única modalidade de garantia por contrato.
Se o imóvel for vendido, preciso sair?
O comprador pode encerrar a locação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula.
Normas e decisões citadas
Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 8º, 13, 19, 22, 23, 27, 33, 35, 37, 39, 51 e 54-A
STJ, Súmula 335
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto.